Melunasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tidak selalu berarti seluruh administrasi pertanahan telah selesai. Setelah utang yang dijamin KPR dilunasi, pemilik rumah perlu memastikan catatan Hak Tanggungan pada sertifikat tanah juga diselesaikan melalui proses roya.
Secara hukum, Hak Tanggungan dapat hapus karena utang yang dijaminnya telah hapus. Sementara itu, roya merupakan pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah sebagai bagian dari tertib administrasi pertanahan. Ketentuan tersebut diatur dalam Pasal 18 dan Pasal 22 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Karena itu, pemilik rumah perlu membedakan antara KPR yang telah lunas dan catatan Hak Tanggungan yang telah diroya. Keduanya berkaitan erat, tetapi secara administratif merupakan hal yang berbeda.
Ringkasan Cepat
- KPR lunas berarti kewajiban kredit kepada bank telah diselesaikan sesuai perjanjian.
- Hak Tanggungan dapat hapus karena utang yang dijamin telah hapus.
- Roya adalah pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat.
- Bank memberikan dokumen yang menjadi dasar pengurusan penghapusan Hak Tanggungan.
- Dokumen yang diperlukan dapat berbeda sesuai kondisi sertifikat dan mekanisme pelayanan.
- Biaya pelayanan pertanahan perlu dibedakan dari biaya bank atau jasa pihak ketiga.
- Setelah roya selesai, status administrasi pertanahan perlu diperiksa kembali.
Apa Itu Roya Setelah KPR Lunas?
Roya adalah pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah setelah Hak Tanggungan tersebut hapus, misalnya karena utang yang dijamin telah dilunasi.
Pasal 18 UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur beberapa sebab hapusnya Hak Tanggungan, salah satunya karena piutang yang dijamin telah hapus. Pasal 22 kemudian mengatur pencoretan atau roya sebagai tindakan administrasi atas Hak Tanggungan yang telah hapus.
Dengan demikian, istilah roya tidak tepat jika dipahami sebagai “pelunasan KPR”. Pelunasan menyelesaikan utang kepada kreditur, sedangkan roya berkaitan dengan pembaruan catatan Hak Tanggungan dalam administrasi pertanahan.
Apakah Roya Wajib Setelah KPR Lunas?
Roya penting dilakukan setelah KPR lunas karena catatan Hak Tanggungan pada administrasi pertanahan perlu diperbarui. Secara hukum, Hak Tanggungan dapat hapus karena utang yang dijamin telah hapus, sedangkan pencoretan atau roya dilakukan untuk tertib administrasi.
Tanpa pembaruan catatan tersebut, sertifikat dapat masih menunjukkan adanya catatan Hak Tanggungan meskipun kewajiban kredit telah diselesaikan. Kondisi ini dapat menimbulkan persoalan administratif ketika sertifikat digunakan untuk transaksi atau keperluan pertanahan lainnya.
Kapan Roya Bisa Diurus?
Roya dapat diproses setelah KPR dinyatakan lunas dan dokumen yang menjadi dasar penghapusan Hak Tanggungan telah tersedia.
Setelah KPR lunas, kreditur memberikan dokumen yang menjadi dasar penghapusan Hak Tanggungan. Dokumen tersebut kemudian digunakan dalam proses permohonan roya pada administrasi pertanahan sesuai mekanisme pelayanan yang berlaku. Ketentuan mengenai pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan merujuk pada UU Hak Tanggungan.
Pemilik rumah sebaiknya memeriksa kelengkapan dokumen dari bank sebelum mengajukan permohonan agar proses tidak tertunda karena berkas yang belum sesuai.
Apa Saja Syarat Roya KPR?
Dokumen yang umumnya diperlukan antara lain:
- Sertifikat hak atas tanah yang masih memuat catatan Hak Tanggungan.
- Surat keterangan lunas atau dokumen pelunasan KPR dari bank.
- Surat roya atau dokumen dari kreditur yang menjadi dasar penghapusan Hak Tanggungan.
- Sertifikat Hak Tanggungan dan/atau dokumen terkait, apabila masih menjadi bagian dari persyaratan berkas.
- Identitas pemegang hak sesuai ketentuan pelayanan.
- Formulir permohonan roya.
- Dokumen tambahan apabila diperlukan berdasarkan kondisi berkas.
Persyaratan teknis tidak selalu sama untuk setiap kasus. Kantor Pertanahan juga menyediakan formulir layanan roya, sehingga pemohon perlu memeriksa persyaratan yang berlaku pada Kantor Pertanahan tempat objek tanah terdaftar.
Bagaimana Cara Mengurus Roya Setelah KPR Lunas?
1. Pastikan KPR Telah Lunas
Pastikan bank telah menyatakan kredit selesai dan seluruh kewajiban yang berkaitan dengan fasilitas KPR telah dipenuhi.
2. Ambil Dokumen Roya dari Bank
Mintalah seluruh dokumen yang diberikan bank setelah pelunasan. Periksa kesesuaian nama, data kredit, nomor sertifikat, dan informasi objek jaminan.
3. Siapkan Dokumen Pertanahan
Kumpulkan sertifikat tanah dan dokumen lain yang menjadi persyaratan. Jika terdapat ketidaksesuaian data, klarifikasi terlebih dahulu kepada bank atau Kantor Pertanahan.
4. Ajukan Permohonan Roya
Permohonan diajukan melalui mekanisme pelayanan pertanahan yang berlaku. Roya merupakan bagian dari administrasi penghapusan Hak Tanggungan pada data pertanahan.
5. Periksa Hasilnya
Setelah proses selesai, periksa kembali sertifikat atau data pertanahan untuk memastikan catatan Hak Tanggungan telah dicoret sesuai proses yang dilakukan.
Berapa Biaya Mengurus Roya?
Biaya roya tidak sebaiknya disamakan dengan seluruh biaya yang mungkin muncul setelah KPR lunas. Pemilik rumah perlu membedakan biaya resmi pelayanan pertanahan, administrasi bank, dan jasa pihak ketiga seperti PPAT atau notaris jika digunakan.
| Komponen | Keterangan |
|---|---|
| Pelayanan roya | Mengikuti ketentuan tarif pelayanan pertanahan |
| Administrasi bank | Bergantung pada layanan dan kebijakan bank |
| Jasa PPAT/notaris | Berlaku apabila menggunakan jasa untuk membantu proses tertentu |
| Dokumen tambahan | Bergantung pada kondisi dan kebutuhan administrasi |
Karena itu, tidak tepat mencantumkan satu angka sebagai “biaya roya” yang berlaku untuk seluruh pemohon. Informasi tarif perlu dikonfirmasi berdasarkan layanan pertanahan yang digunakan dan kondisi dokumen.
Berapa Lama Proses Roya?
Lama penyelesaian roya tidak sebaiknya ditetapkan dengan satu angka yang berlaku untuk semua pemohon. Waktu pelayanan dapat dipengaruhi kelengkapan berkas, kesesuaian data, jenis layanan, serta mekanisme administrasi yang digunakan.
Karena itu, pemohon perlu menanyakan standar waktu pelayanan kepada Kantor Pertanahan ketika mengajukan permohonan. Jika terdapat kekurangan dokumen atau ketidaksesuaian data, penyelesaiannya dapat memerlukan tahapan tambahan.
Apa Perbedaan Pelunasan KPR dan Roya?
Perbedaannya dapat dilihat dari objek yang diselesaikan:
| Pelunasan KPR | Roya |
|---|---|
| Menyelesaikan kewajiban kredit | Mencoret catatan Hak Tanggungan |
| Berkaitan dengan hubungan debitur dan bank | Berkaitan dengan administrasi pertanahan |
| Dibuktikan dengan dokumen pelunasan dari bank | Dicatat dalam administrasi pertanahan |
| Menjadi dasar untuk proses penghapusan Hak Tanggungan | Memperbarui catatan pada sertifikat/buku tanah |
Perbedaan ini penting dipahami agar pemilik rumah tidak berhenti pada pembayaran cicilan terakhir tanpa memastikan status Hak Tanggungan telah ditindaklanjuti.
Bagaimana Jika Dokumen Roya dari Bank Hilang?
Jika surat roya, surat keterangan lunas, atau dokumen terkait hilang, langkah awal adalah menghubungi bank yang memberikan fasilitas KPR. Bank dapat memberikan informasi mengenai arsip kredit dan prosedur yang tersedia untuk memperoleh dokumen pengganti.
Apabila persoalan juga berkaitan dengan data sertifikat atau pencatatan Hak Tanggungan, pemilik dapat berkonsultasi dengan Kantor Pertanahan mengenai dokumen yang perlu dipenuhi.
Apakah Ada Roya Parsial?
Roya tidak selalu berkaitan dengan penghapusan Hak Tanggungan atas seluruh objek. UU Nomor 4 Tahun 1996 mengenal kondisi tertentu ketika Hak Tanggungan dapat dibebaskan dari sebagian objek apabila ketentuannya telah diperjanjikan, misalnya dalam skema pelunasan utang secara angsuran terhadap beberapa bidang tanah.
Namun, kondisi tersebut berbeda dengan roya setelah seluruh KPR dilunasi. Untuk KPR rumah pada umumnya, fokus pengurusan adalah memastikan Hak Tanggungan yang telah hapus dicatat sesuai keadaan hukum dan administrasi pertanahan.
Apa Dasar Hukum Roya?
Dasar hukum utama yang perlu diperhatikan adalah:
- UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, khususnya Pasal 18 mengenai hapusnya Hak Tanggungan dan Pasal 22 mengenai pencoretan atau roya. UU tersebut masih berstatus berlaku dalam database JDIH BPK.
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, sebagai bagian dari kerangka hukum pendaftaran tanah. Dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan merujuk pada ketentuan UU Hak Tanggungan.
Ketentuan tersebut perlu dibaca bersama aturan teknis pertanahan dan mekanisme pelayanan yang berlaku pada saat permohonan diajukan.
Alur Singkat Mengurus Roya
KPR lunas → menerima dokumen dari bank → memeriksa sertifikat dan dokumen → menyiapkan persyaratan → mengajukan permohonan roya → pencoretan catatan Hak Tanggungan → memeriksa kembali data pertanahan.
Alur tersebut merupakan gambaran umum. Tahapan teknis dapat menyesuaikan kondisi dokumen dan mekanisme pelayanan pada Kantor Pertanahan.
Kesimpulan
Cara mengurus roya setelah KPR lunas dimulai dari memastikan kredit telah selesai, memperoleh dokumen dari bank, kemudian mengajukan proses penghapusan catatan Hak Tanggungan melalui mekanisme administrasi pertanahan yang berlaku.
Hal yang paling penting adalah memahami bahwa hapusnya Hak Tanggungan dan roya merupakan dua hal yang berkaitan tetapi tidak identik. Utang yang telah lunas dapat menyebabkan Hak Tanggungan hapus, sedangkan roya merupakan pencoretan catatan Hak Tanggungan untuk tertib administrasi pertanahan.
Setelah proses selesai, pemilik rumah perlu memastikan catatan pada sertifikat atau data pertanahan telah sesuai. Langkah tersebut akan membantu menghindari persoalan administratif ketika tanah dan bangunan digunakan untuk keperluan hukum atau transaksi di kemudian hari.
Baca Juga
- Panduan Biaya Membeli Rumah: DP, Pajak, KPR, dan Notaris
- KPR atau Kontrak? Panduan Memilih Rumah yang Tepat
-
Hukum Jual Beli Rumah Masih KPR: Panduan Aman Prosedur Over Kredit
Penulis: Handry N Yudanegara
Handry N. Yudanegara adalah jurnalis Aksi yang aktif sejak 2021 dan tergabung dalam Jurnalis Bela Negara (JBN). Berpengalaman di media majalah dan digital, ia fokus meliput isu ekonomi, nasional, regional dan industri kreatif.
